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   經(jīng)過(guò)“降溫”之后，深圳樓市在2014年末點(diǎn)燃“冬天里的一把火”。自11月22日降息以來(lái)，深圳多個(gè)樓盤加速入市，開盤后買賣踴躍，頻現(xiàn)“時(shí)光盤”，近兩周，交易量創(chuàng)5年來(lái)新高。

     12月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的11月份數(shù)據(jù)顯示，樓市成交價(jià)和成交量均大幅上揚(yáng)，11月全市一手住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲19.5%，同比漲幅達(dá)22.4%；成交5787套，環(huán)比增長(zhǎng)21%；成交面積為57.47萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，為2010年調(diào)控以來(lái)的最高水平。

    深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為，交易量最能說(shuō)明降息對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用，深圳樓市年末翹尾，和深圳市場(chǎng)的龐大需求不無(wú)關(guān)系。而政策利好促使了市場(chǎng)需求快速釋放。但不建議從交易價(jià)格觀察深圳樓市。

    面對(duì)樓市高庫(kù)存壓力仍未得到根本緩解，分析人士認(rèn)為，深圳有其特殊性，目前全國(guó)樓市還難言全面復(fù)蘇。

    深圳樓市去化周期環(huán)比減少

    深圳樓市在11月22日央行公布降息后，迎來(lái)暖冬。

    在降息后的3個(gè)周末，多個(gè)房企加快推盤節(jié)奏，僅深圳龍華一個(gè)片區(qū)便有4個(gè)樓盤入市，不僅推出2000余套房源，連續(xù)創(chuàng)出“日光盤”、“時(shí)光盤”，而且部分房源的每平方米價(jià)格更是首次邁入4萬(wàn)元大關(guān)。
    12月7日上午，在深圳龍華星河傳奇的樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)看到，不到9點(diǎn)，開盤現(xiàn)場(chǎng)已全部坐滿購(gòu)房者，部分購(gòu)房者因晚到而錯(cuò)過(guò)抽簽而失去購(gòu)房資格。有多位購(gòu)房者曾向記者表示此次降息是促使其加快購(gòu)房步伐的原因之一。據(jù)當(dāng)日下午開發(fā)商數(shù)據(jù)，此次開盤共計(jì)推出750套房源，吸引了近3000人到場(chǎng)，全部房源在3小時(shí)內(nèi)售罄，攬金約25 億元。

    星河傳奇樓盤并非個(gè)案。據(jù)解，在11月22日降息后，星河傳奇附近還有3個(gè)樓盤開盤，除特發(fā)和平里完成八成銷售外，均當(dāng)日售罄。

    “售罄”同樣蔓延至高端住宅項(xiàng)目。11月30日，華潤(rùn)城第二批推出的683套房源，以超出吹風(fēng)價(jià)的價(jià)格開盤，然而開盤3小時(shí)后售罄，成交總額逼近30億元。而第二批房源的成交均價(jià)達(dá)5萬(wàn)元，與數(shù)日前開盤的第一批房源相比，價(jià)格已有提升。

    并非只有華潤(rùn)城旗下的項(xiàng)目在提價(jià)。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，成交量大幅提升后，部分樓盤縮減優(yōu)惠力度，部分樓盤上調(diào)價(jià)格。

    深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，11月全市存量住宅面積環(huán)比攀升12%，但是，去化周期卻在縮短，環(huán)比減少1.3個(gè)月。

    深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰稱，每月的成交均價(jià)受入市房源所在區(qū)域的影響很大，如果地處中心區(qū)域的樓盤入市較多，便難免拉抬整體成交數(shù)據(jù)。因此，他不建議從交易價(jià)格觀察深圳樓市。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，在11月22日降息后，11月最后幾天的成交量大幅上漲，因?yàn)榫W(wǎng)簽的滯后性，這一數(shù)據(jù)將在12月份的統(tǒng)計(jì)中，更加明顯地表現(xiàn)出來(lái)。對(duì)于此次政策調(diào)整，他分析稱，除了降息，銀行還通過(guò)其他貨幣工具釋放流動(dòng)性，這一系列政策對(duì)于有自住需求的購(gòu)買者影響更大，對(duì)于投資炒房的杠桿操作空間并不大。

    降息很難帶來(lái)全國(guó)樓市復(fù)蘇

    張大偉認(rèn)為，同前兩次降息相比，這一次降息并不會(huì)帶來(lái)全國(guó)樓市的整體復(fù)蘇。

    降息以來(lái)，全國(guó)市場(chǎng)的供應(yīng)以及交易量呈現(xiàn)分化。

    克爾瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，一線城市，因市場(chǎng)提振，推盤量增加，其中深圳11月供應(yīng)近130萬(wàn)平方米，處于近年來(lái)較高水平。不過(guò)，全國(guó)各城市的供應(yīng)量分化趨勢(shì)明顯，南京、杭州、沈陽(yáng)、武漢等城市供應(yīng)量都超過(guò)100萬(wàn)平方米，而福州、南昌、廈門等城市卻不足30萬(wàn)平方米。

     另外，各城市間的成交水平也參差不齊。克而瑞研究稱，一線城市中，上海、廣州成交量同比環(huán)比全部下跌，而北京、深圳同比環(huán)比均出現(xiàn)上升，二、三線城市中，近四成城市環(huán)比出現(xiàn)下降，同比下降的城市占五成，并沒能延續(xù)上月的上漲態(tài)勢(shì)。

     王峰表示，深圳樓市年末翹尾，和深圳市場(chǎng)的龐大需求不無(wú)關(guān)系。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，深圳常住人口的自有住房率很低，要達(dá)到北京、上海的水平，需要20多年。因此，他認(rèn)為，在此背景下，政策利好促使了市場(chǎng)需求快速釋放。

    除了需求量大、自住率低外，深圳樓市的特殊性還在于土地稀缺。今年全年，深圳僅推出了一塊純住宅用地，最終以樓面地價(jià)2.5萬(wàn)元成交。在深圳開發(fā)樓盤的眾多房企，由于很難從一級(jí)市場(chǎng)獲得土地，所以大多通過(guò)與有地的企業(yè)合作開發(fā)或者以舊改項(xiàng)目維系。

    原“關(guān)內(nèi)”地區(qū)已無(wú)空地，離福田中心區(qū)最近的龍華片區(qū)，近來(lái)變得炙手可熱。昨日（12月10日）下午，深圳龍華片區(qū)推出一塊商業(yè)用地，被爭(zhēng)相競(jìng)價(jià)，在經(jīng)過(guò)24輪舉牌后，被招商地產(chǎn)和華僑城置業(yè)聯(lián)合體競(jìng)得。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍華商圈目前已聚集了萬(wàn)科、招商、星河、中航、海岸城等眾多房企巨頭。

    在新一輪降息周期中，深圳樓市能否延續(xù)反彈行情？

    在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳迪看來(lái)，樓市的本質(zhì)問題不在供需而在債務(wù)水平，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和2008年以及2012年降息時(shí)的債務(wù)融資情況有很大不同，如果單從樓市作為資本商品的屬性來(lái)看，樓市作為炙手可熱的資本商品時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

   從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)查詢到，進(jìn)入2014年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低，截至2014年10月末，商品房待售面積達(dá)到5.82億平方米。

    而1~10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積69億平方米，同比增長(zhǎng)12.3%其中，住宅新開工面積10.28億平方米，下降9.8%。住宅竣工面積4.87億平方米，增長(zhǎng)5.1%。1~10月份，商品房銷售面積8.8億平方米。


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